Conversamos con Clemente Larraín Videla, experto en políticas públicas y desarrollo urbano, sobre las causas profundas de la crisis habitacional en Chile, los desafíos en la planificación urbana y las posibles soluciones para aliviar el acceso a la vivienda.
En Chile, la crisis habitacional ya no es solo una preocupación de académicos y organizaciones sociales, sino una realidad tangible para más de 113.000 familias que viven en asentamientos precarios. La situación, lejos de mejorar, parece agravarse con cada año. Pero, ¿cómo llegamos aquí? ¿Cuáles son los factores que hacen de la vivienda un bien cada vez más inaccesible?
Para entender esta compleja problemática, conversamos con Clemente Larraín Videla, destacado economista y especialista en desarrollo urbano. A través de su experiencia en proyectos de impacto social y su visión desde instituciones clave, Larraín desentraña los problemas estructurales y coyunturales que enfrentamos, ofreciendo además un análisis crítico sobre el rol de las políticas públicas y las posibles salidas desde la colaboración entre el sector privado, el Estado y la sociedad civil.
Se habla mucho de que existe una crisis habitacional en Chile. ¿Es mito? ¿Hay cifras que den cuenta de eso? ¿De qué tipo de crisis estaríamos hablando?
Creo que hay varios indicadores que te revelan que estamos en una situación relativamente crítica. Por lo pronto, un indicador que es súper relevante es el número de familias viviendo en asentamientos precarios, en campamentos. El último catastro de TECHO Chile decía que había 113.000 familias viviendo en campamentos, y el nuevo catastro que va a salir el próximo año va a subir esa cifra, posiblemente a 140.000 o más. Esos números son superiores a los números que teníamos a finales de los 90. O sea, hay más gente viviendo en campamentos hoy en Chile que lo que hubo durante toda la década de los 2000 y el 2010. Otro indicador relevante es la asequibilidad o la proporción del gasto que gastan las familias y las personas en arriendo respecto al total de sus ingresos. Si uno mira la trayectoria de la proporción del gasto, la mediana del gasto en arriendo pasó de 16%, 17% el 2008, 2009, a un 27% el 2022, y seguramente si vemos la próxima que hacen, va a ser más todavía, y así sucesivamente. O sea, hoy día el gasto en vivienda es mucho más relevante. La proporción de hogares que pueden acceder a créditos hipotecarios también ha disminuido en el último tiempo. Si tú tomas la mediana de precios del año 2006 en adelante, y ves la proporción de hogares que tienen los ingresos para sostener un dividendo para esa vivienda -con la tasa de cada año, obviamente- uno ve que para el año 2006 estábamos sobre 50-60 % de familias que podían sostener ese dividendo. Eso ha ido bajando sostenidamente y ya para el 2022 era menos de un 30%. Pero esos son solamente los que pueden sostener un dividendo, porque de ahí a juntar la plata para el pie es otra cosa. Si uno mira distintos indicadores, uno puede afirmar que estamos en una situación habitacional bastante crítica. Y eso no solamente por el lado de la demanda, que es lo que estoy comentando, sino que también por el lado de la oferta. Pero ya eso es otra historia.
¿Qué fue lo que nos llevó a estar en esta situación? ¿Por qué cambiamos? En general, en buena parte, los indicadores básicos de calidad de vida han ido mejorando en términos de décadas. ¿Qué ha hecho, en tu opinión, que lleguemos a una situación como esta?
Lo primero es que ese fenómeno -que estamos avanzando en múltiples dimensiones y que el tema de vivienda sea un problema- es una cuestión que no solamente le sucede a Chile, sino a muchos países desarrollados. Las ciudades metropolitanas y más atractivas de los países desarrollados tienen un problema de vivienda gigantesco. Entonces es algo relativamente transversal y común. Hay muchas maneras de explicarlo, pero una que es relativamente intuitiva y sencilla es pensar que en Chile en los últimos diez o quince años hubo un aumento muy importante en la demanda por vivienda. Ese aumento tiene que ver con la migración, pero también con otras cosas. Diríamos que principalmente migración. Piensa que a Chile llegó más de un millón de personas en un plazo de seis, siete años. Eso naturalmente tiene alguna consecuencia en el acceso a la vivienda. No hay que ser conspiranoico para pensar eso. También ha aumentado la demanda por vivienda, porque se reducen los tamaños de los hogares: ha sido bien dramático. El tamaño promedio del hogar desde el censo 2002 en adelante (si uno ve las encuestas CASEM) y el censo 2017, hay una reducción fuerte. Hay más unidades de familias buscando vivienda. También está la demanda por inversión. Hoy día, quien va a comprar una vivienda no solamente compra porque quiere vivir en ella, sino también quiere invertir en ella. Por tanto, también eso tiene consecuencias en la demanda por compra de bienes. No la de arriendo, pero sí la de compras. Por un lado, ha aumentado mucho la demanda; y por otro lado la oferta, la producción de viviendas en Chile, tanto de si uno lo mira, por viviendas autorizadas por permiso de edificación, cómo de la cantidad de subsidios habitacionales, si uno lo ajusta por la población o por la cantidad de hogares, se ha mantenido constante o ha ido a la baja. De hecho, los subsidios para hogares vulnerables en los últimos diez años han bajado por cada mil hogares en Chile. Las viviendas autorizadas por permiso también. Si mal no recuerdo, creo que tenemos doce viviendas autorizadas por cada mil hogares, y eso creo que es un tercio de lo que era el año 2004, 2005, 2006. Hemos bajado mucho también la producción de viviendas. Y esa combinación de ambos factores tiene consecuencia en el acceso a la vivienda.
Por el lado de la oferta igual me queda la duda de ¿por qué? Si uno mira los indicadores gradualmente han ido empeorando, pero la primera pregunta que tengo respecto a la oferta es ¿Cuál fue el rol de la pandemia en todo esto? ¿Hay una afectación al mercado inmobiliario como consecuencia de los aumentos de la inflación o a partir de los retiros?
Sí, pero yo distinguiría los problemas estructurales de la oferta con la coyuntura. Hay cuestiones que son estructurales de la oferta, que tienen que ver con el alza en los costos de construcción, que es algo sostenido en el último tiempo, y tiene que ver con la incapacidad de planificar nuestro desarrollo habitacional en la ciudad. Entonces limitamos de forma súper arbitraria dónde se puede construir, dónde no, y eso genera un montón de problemas. Entonces hay cuestiones estructurales de la planificación urbana, de la industria inmobiliaria, que la distinguiría de lo que ha pasado los últimos dos, tres años, porque claro: es una situación que se sumó a los problemas estructurales, y que lo hizo como una grave. Tiene que ver con que el desarrollo inmobiliario venía produciendo viviendas a cierto precio y para cierta demanda, y hay un cambio de condiciones muy brutal en muy poco tiempo: de tasa, de ingresos, de condiciones económicas, que hace que en el fondo los desarrolladores que habían pensado proyectos bajo condiciones distintas, ahora están vendiendo esas viviendas a una demanda que no puede acceder a esas viviendas. El valor del suelo se suele entender como un residual del total de los beneficios de un proyecto: por tanto, si yo compré el suelo a un valor muy alto porque pensé que en el fondo iba a vender mis viviendas a cierto precio, y luego tengo que venderlas a mucho menos el precio del suelo ya lo compré, yo gasté esa plata. Entonces hay un desajuste. El precio del suelo ha bajado en los últimos tres años, pero los proyectos que hoy día están en oferta se compraron con un suelo mucho más caro.
¿Hay temas de políticas públicas que tengan que ver con el aspecto más estructural y que hayan aportado en este declive?
Creo que una súper relevante es la planificación urbana: la manera en que planificamos la normativa urbanística en Chile. Hay un consenso -y esto no es sorpresa para nadie- que los planes reguladores comunales, la manera que tienen para elaborarse, actualizarse y modificarse es simplemente imposible. O sea, los alcaldes no tienen incentivos para cambiar los planes reguladores porque involucran más de un periodo. Entonces, si es que los siglos electorales son de cuatro años y para mí actualizar por completo un regulador va a demorar más que eso, por principio ya tengo poco incentivo a hacerlo. Luego está este problema que es que la actualización de los planes reguladores no velan por incorporar la demanda potencial de la propia comuna. Ni siquiera los incentivos que tienen los alcaldes, autoridades, es a evitar la construcción de viviendas en la comuna porque en general el electorado tiene una resistencia al desarrollo de vivienda, y eso se generado también por buenos motivos: hay ejemplos de desarrollo inmobiliario que han sido muy negativos para muchos barrios de Santiago y en regiones.
Si tuviera que preguntarte un par de medidas que creas que van en la línea de lo que se tiene que hacer ¿Cuáles serían? Estamos en la época de elaboración de programas de gobierno. ¿Qué deberían tener a la mano de quienes los elaboran?
Hay dos líneas que hay que avanzar: que son complementarias pero diferentes. Una tiene que ver con la coyuntura inmobiliaria y lo que uno puede hacer para aliviar la crisis del sector inmobiliario, y la quiebra de constructores; y otra tiene que ver con la demanda social por vivienda, o la demanda por vivienda interés público. Ambas cosas son complementarias, pero involucran medidas diferentes. Por ejemplo, para la vivienda de interés público, para la gente que está buscando comprar una vivienda y requiere obligatoriamente apoyo del Estado (porque sin ese apoyo no jamás compraría una vivienda o jamás podría adquirir una) creo que una cuestión relevante es buscar programas habitacionales que apalanquen mucha mayor inversión privada, porque el costo unitario de la vivienda social sin deuda para hogares vulnerables en Chile está a un valor que es muy muy alto; y para el Estado chileno -que tiene que invertir en miles de problemas, en salud, pensiones, etcétera- invertir sustantivamente en vivienda, cuando por ejemplo si uno ve el gasto del Minvu en los últimos 5 o 6 años, no hecho más que crecer: y si uno ve al número de soluciones que entrega, se mantiene en el tiempo. La pregunta entonces es ¿cómo buscar mecanismos público-privado de distinto tipo que logre empalancar inversión privada para la vivienda social? Creo que eso es un desafío súper relevante y hay hartas ideas sobre la mesa: concesiones de suelo público, pensar en el arriendo como una alternativa, en fin… hay un camino por recorrer. Y para la coyuntura inmobiliaria… esto es una opinión muy mía, pero hay mucha presión para que la solución para la crisis de la inmobiliaria sea reponer excepciones tributarias, en el fondo: o dar algún tipo de beneficios transitorios tributarios. Mi impresión es que eso puede servir en el corto plazo, pero en el largo plazo las exenciones en general tienen un problema: con los tributos, la idea de que existen ciertos sectores que tengan ciertos beneficios en comparación con otros… Por ejemplo, esta idea de tener las exenciones para el IVA. Por ejemplo, esto que está haciendo el gobierno hoy día, que devuelve directamente a las familias vulnerables de IVA que gastan, es un tipo de mecanismo mucho más eficiente que generar excepciones particulares que abran espacios de evasión, que generan un montón de distorsiones. Entonces tengo la impresión que es mejor que el Estado gaste más plata en subsidios y en demanda. Por ejemplo, esta propuesta que tiene la Cámara chilena de la Construcción con las tasaciones de banco, que quieren reducir la tasa de interés de un 4 a un 2% transitoriamente, me parece mucho mejor ese tipo de medidas que reponer extensiones para solucionar la coyuntura.
¿Cuál crees que debería ser el rol de la sociedad civil en todo este espacio de tratar de reducir la crisis? Hay un espacio para la política pública, pero por otro lado: los privados, la sociedad civil, ¿Qué pueden hacer?
En Vivienda estamos súper atrapados por la dicotomía de que esto lo hace el Estado, lo hace el MINVU, lo hacen los privados, y en otros países del mundo el tercer sector, como llaman, que son cooperativas, fundaciones, municipios de la sociedad civil, que participan en la previsión de vivienda es enorme. Hay países que un tercio del stock de vivienda social lo provee el tercer sector. Entonces el rol que deberían tomar las organizaciones de la sociedad civil es que la provisión de vivienda tiene que ser mucho más fuerte. Hay algunas experiencias interesantes en Chile que están avanzando en esa línea. Por ejemplo, la Fundación Alcanzable, una fundación que surge de personas que estaban vinculadas al mundo inmobiliario, pero entienden de que tiene que haber un sector fuerte, sin fines de lucro, que provea de vivienda social. Hoy están construyendo un edificio para arriendo social, están buscando diferentes mecanismos, ayudando a los multi-families con colocaciones para personas con subsidio de arriendo… están generando ese músculo, que no existía en Chile y es súper relevante para mejorar el acceso a la vivienda.
