En las últimas semanas hemos sido testigos de la proliferación de distintos artículos de opinión y entrevistas que tratan sobre el mercado inmobiliario en Chile y la significativa tendencia al alza de los precios y rentabilidades que se ha evidenciado en dicha industria.
En efecto, y tal como muestra el Gráfico 1, desde el 2004 los índices de precios reales de las viviendas se han duplicado. Lo anterior sería consistente con otros estudios, que muestran fuertes alzas de estos precios, incluso mayores a las que presenta el Gráfico 1[1].
Fuente: Elaboración Propia a partir de datos de la CChC.
Esta fuerte tendencia al alza, que ha sido sostenida en el tiempo, se puede deber principalmente a cuatro causas; (i) ha disminuido la oferta de viviendas, (ii) ha aumentado el poder de mercado de las inmobiliarias o arrendadores, (iii) ha aumentado la demanda de viviendas y/o (iv), estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria. Para efectos de diseñar políticas públicas que mitiguen los efectos de las subidas de precios, identificar cuál es la causa del aumento es fundamental.
En relación a la primera posibilidad, es poco probable que haya disminuido la oferta de viviendas en Chile sino que al contrario, en la última década Chile ha sido objeto de un boom inmobiliario que ha significado la construcción de una gran cantidad de viviendas nuevas[2]. Tampoco parece plausible la segunda hipótesis relacionada a que el mercado inmobiliario presente características que den cuenta de poder de mercado. En efecto, la gran cantidad inmobiliarias que compiten en Chile, además de la sustitución que se puede dar entre viviendas ubicadas en distintos lugares, limitan significativamente la posibilidad de que el mercado inmobiliario no sea competitivo.
Por otro lado, un aumento de la demanda sí parece ser plausible: dado el crecimiento del PIB chileno y la fuerte inmigración, se ha demandado un mayor número de viviendas para vivir o utilizarlas como inversiones para su posterior arriendo. Así también, podría ser el caso que estemos frente a una burbuja inmobiliaria; en que los precios aumentan producto de la especulación financiera[3].
Si es que estuviéramos frente al caso de una burbuja, la autoridad debería intervenir para prevenir eventuales consecuencias negativas de la misma tanto como su colapso. En efecto, el colapso de las burbujas, entre otras cosas, puede acarrear una serie de impactos negativos, incluso crisis económicas. La Gran Depresión y la Crisis Sub–Prime son dos ejemplos de catástrofes gatilladas por el colapso de burbujas.
Sin embargo, hace aproximadamente tres meses el presidente del Banco Central afirmó que “…todavía estamos lejos de poder caracterizar esto como una burbuja inmobiliaria…”[4], por lo que en lo sucesivo de este artículo se supondrá que los precios de vivienda han mostrado una evolución al alza por una mayor demanda, sin perjuicio de que ciertos autores discrepen con las conclusiones del Banco Central[5].
Luego, si el alza de precios se explica por un aumento sostenido de la demanda, mayor regulación en el mercado inmobiliario tendría fines redistributivos. Para efectos de controlar el aumento de precios se han propuesto distintas alternativas, siendo las más relevantes; control de precios, introducir al Estado como un proveedor más activo de viviendas y aumentar los subsidios a la vivienda.
Respecto del control de precios, esta medida básicamente consiste en no permitir que los precios sean mayores a un límite establecido, lo que tiene una serie de consecuencias negativas. En primer lugar, se reduce la oferta ya que pocos actores estarían dispuestos a ofrecer sus bienes al precio establecido por la autoridad, generándose escasez. Ello conlleva que se dejan de transar y fabricar viviendas que la sociedad valora. En segundo lugar, dada la escasez, solo unos pocos pueden acceder a viviendas al precio establecido por la autoridad, y ellos no son necesariamente los que más valoran la vivienda[6]. Lo anterior genera una mala distribución de los recursos.
Otra alternativa es que el Estado ingrese como un oferente activo de viviendas, compitiendo con los privados y presionando los precios a la baja, al ofrecer precios subsidiados. Ello si bien disminuiría los precios en el mercado inmobiliario, requeriría una fuerte inversión e intervención estatal, por el tamaño de la acción requerida para que sea eficiente, y por el hecho de que el Estado suele ser más ineficiente que los privados al ofrecer productos y/o servicios.
Por último, en Chile existen distintos subsidios a la vivienda, tanto para la adquisición como para el arriendo de viviendas. Aumentar estos subsidios para controlar el aumento de precios también es una alternativa, pero también conlleva costos. Primero, intervenir por medio de subsidios, implica que se transan y producen unidades que a la sociedad le cuestan más que su valoración, y en segundo lugar, los subsidios también implican costos estatales para financiar dicho instrumento.
Es labor de la autoridad definir si se requiere o no intervenir y el cómo lo quiere hacer. Sin perjuicio de ello, es fundamental definir las razones de porqué se requiere intervenir y realizar un análisis de costo versus beneficio de todas las alternativas disponibles.
[1] Ver, por ejemplo; Espinoza, R. y Urzúa S. “La evolución de los precios del mercado inmobiliario: Santiago 2009 -2017”. Clapes UC 2018. Documento de Trabajo N°52.
[2] En ciertas ciudades la oferta de viviendas en arriendo de largo/mediano plazo ha disminuido por el ingreso de plataformas como Airbnb, que retiran viviendas del mercado de arriendo de largo plazo para introducirlas al mercado de corto plazo para arrendatarios turistas, por ejemplo. En Santiago ese efecto todavía no es considerable, y obviamente solo aplicaría en el mercado de arriendo, no de adquisición de viviendas.
[3] Ver: Alberiko, Dettoni, Costamagna y Valenzuela (2019). “Rational bubles in the real housing stock market: Empirical evidence from Santiago de Chile.” Research in International Business and Finance 49, 269 – 281.
[4] Ver: https://www.latercera.com/pulso/noticia/banco-central-asegura-chile-esta-lejos-una-burbuja-inmobiliaria-llama-las-personas-actores-dan-creditos-hipotecarios-analizar-capacidad-pago/657985/
[5] Ver: Alberiko, Dettoni, Costamagna y Valenzuela (2019). “Rational bubles in the real housing stock market: Empirical evidence from Santiago de Chile.” Research in International Business and Finance 49, 269 – 281.
[6] Glaeser y Luttmer. “The Misallocation of Housing Under Rent Control”. NBER Working Paper 1997.
